在现行的商品房期房销售过程中，购房者往往要到收房后才能看到房屋实际状况，经常因质量问题产生纠纷。特别是随着全装修住宅增多，围绕装修标准、工程质量等产生的争议越来越多。

今年8月，山东省住房和城乡建设厅下发通知，在全省新建商品住宅中推行“先验房后收房”制度。此前1年，德州市部分县（市）就已试行该项制度，今年5月1日起已在全市推开，并出台了《德州市住宅工程质量分户验收作业指导书（试行）》，德州市实施的“先验房后收房”要经过三次查验：建设单位组织分户验收、业主验收、业主复验。

“正确的打开方式”

在距交房日还有三个月时，宁津县德房·正宁居项目二期业主受邀现场验房，杨松一家三口也在其列，记者跟随他们体验了整个验房过程。

测体温、扫场所码、小区门口登记，再领取一份验房流程指南后，杨松一家随物业人员走进小区。进入5楼的“家”，杨松用手机扫了门口处张贴的二维码后，分户验收档案呈现在眼前，各项房屋参数应有尽有。他将档案数据与各个房间墙面标注的数据进行对比，施工单位人员用专业工具进行现场测量，确认无误后开始查验墙面有无空鼓、窗户是否严密、把手灵活度如何、卫生间和厨房防水怎样……物业人员手拿一份《业主先验房情况记录表》，负责记录业主提出的问题。记者看到，杨松提出了两条：1、次卧墙面有一处空鼓；2、主卧窗户有一条明显划痕。

“还挺专业，显然提前做过功课了。”验房过程中，一直为杨松解说并解答疑问的建设单位工程师陈刚毅，充当了验房小组负责人，验房小组由建设、监理、施工单位工作人员组成。陈刚毅说，“《业主先验房情况记录表》最后由业主签字确认，施工方据此逐一解决问题。”

一个多小时后，几组业主验房结束，建设方组织了一场小规模“答疑会”，建设、监理、施工、物业和业主参加。“我们提出的问题何时能解决？”“交房后再发现问题会不会不管了？”“怎么保证发现的问题已经解决？”业主们纷纷提出了自己的疑问。陈刚毅解释，在交付使用前还会邀请业主进行复验，也并不影响交房后的合理检修服务。“验房流程很规范，跟预想的差不多。”杨松认为，比起以前拿到钥匙才能看到房子具体情况，现在才是一个“正确的打开方式”。

投诉减少20%

宁津县在全省县级较早试行一户一档分户验收，改变了之前没有单户验收档案的做法。他们要求建设单位组织分户验收后，将分户验收的影像资料、验收测量数据等内容逐户建档，形成二维码电子档案，二维码张贴在户内并发送至购房业主，业主扫描二维码可以还原参建各方对户内验收工作的全过程。“完备规范的分户验收档案是先验房后收房的基础，能为业主验房提供参考，也能提升参建各方主体质量意识，保证房屋质量。”宁津县建筑工程质量监测站主任刘志强说。

先验房后收房不仅受到业主欢迎，也得到了一些开发企业的认可。“作为开发企业，我们可以提前了解和倾听业主的心声，确保问题得到及早解决。”德州市房屋建设综合开发集团有限公司现场负责人梅坤说，对经确认的质量问题，他们会与业主约定维修时限，然后进行整改，将问题解决在交房前，最大程度维护业主的利益。

刘志强告诉记者，以往交钥匙后两个月是业主投诉集中期，提前验房很大程度上解决了这一问题。“收集意见后，建设方可以集中一次性处理，提高了效率，也能让未来业主和物业关系更加融洽。”据宁津县住建部门统计，今年“12345”市民热线和“12319”城建服务热线收到的相关投诉，累计比上一年同期减少20%。“在业主验房之前实行分户验收，等于是建设各方进行的一个全面自查，并对问题进行整改，再交由业主验房，等于给业主加了一道保险。”

德州市建筑业发展促进中心主任张双军介绍，建设单位要及时将验房情况报送属地相关行政主管部门，属地主管部门随机抽查。对于因质量问题整改不到位而产生投诉的，对建设单位及相关责任单位进行考核扣分处理，对于收到投诉拒不整改或者多次整改未消除质量问题的进行处罚。住宅工程交付使用后发生业主质量投诉的，要倒查先验房后交房记录。德州还配套施行了工程质量信息公示、工地开放日等制度，并选聘社会监督员，充分发挥社会和行业协会的监督作用。

催热市场化验房服务

比起自己验房的杨松，德州市德城区居民张兰作了另一种选择：保险起见，让专业人士帮忙验房。她找的是身在建筑施工行业多年的好友。验房完成后，她在《业主先验房情况记录表》上填写了5条需要整改处，除窗户划痕等肉眼可见的地方外，还有外墙防水等问题，“我们普通业主不懂这些，需要懂行的人才行。”

有需求就会有市场。随着先验房后收房政策的实施，在一二线城市比较常见的专业验房机构和验房师也出现在德州。记者从德州市行政审批服务局了解到，德州市场化验房服务今年7月份后热了起来，目前备案从事验房服务的机构多以工作室的形式存在。

德州市陵城区一家验房工作室，自8月2日成立以来，已接单100多个。一位工作人员告诉记者，起初验房服务定价参照一二线城市，毛坯房每平方米7元左右，精装房10元，但价位超出当地业主的预期。“后来是通过优惠活动初步打开了市场，市民们普遍愿意接受200元至400元的验房服务费。”

张志伟是该工作室的兼职验房人员，从事建筑施工多年。记者跟随他来到天衢新区一处即将交房的楼盘，他打开随身携带的工具箱，展示里面装着的20多种工具：激光水平仪，用来测量墙面垂直度；可伸缩及旋转360度的检测镜，用来查看隐蔽处的缝隙及收口情况；多功能电源检测仪，用来检测电源插座接线情况。他介绍，验房不仅要看是否存在划痕、破损等“面子”，更要注重“里子”，如墙砖空鼓、外墙渗漏、门窗防水密封胶密封不严等。“一般来说，100平方米左右的毛坯房需要两个小时，精装房需要三个小时。”（记者 张双双 通讯员 邵良 志会 云飞）