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山东省国土资源厅关于进一步促进建设用地有效供给的若干意见
时间:2017-03-15来源:山东省国土资源厅

   
山东省国土资源厅关于
进一步促进建设用地有效供给的若干意见
鲁国土资规〔2016〕5号

   
各市国土资源局,厅机关各处室、各直属事业单位:

    为贯彻落实省委省政府《关于深入推进供给侧结构性改革的实施意见》(鲁发〔2016〕12号)精神,进一步扩大建设用地有效供给,优化土地资源配置,提高土地资源利用水平和保障能力,现提出如下意见:

    一、完善土地规划计划管理

    结合土地利用总体规划调整完善,合理确定规划规模,优化土地利用结构和布局,把规划的刚性和灵活性结合起来,保障经济社会发展合理用地。改革土地计划供给机制,实行三年滚动编制、分年度下达、按年度考核调整的管理办法,增强地方的自主性,提高计划管理的科学性。探索建立建设用地计划指标奖励约束机制。市、县当年新增用地计划指标未使用完毕的,可结转下年度使用。

    二、优化土地供应结构

    合理编制年度土地供应计划,按照“三去一降一补”和促进产业转型升级的要求,优化不同用途的供地结构,充分考虑养老、医疗、文化、教育、体育、旅游、物流以及大众创业、万众创新等各类新经济、新产业、新业态、新模式用地需求,确保国家和省重大基础设施、重点项目的用地需求。合理安排房地产用地。严格执行限制类、禁止类项目用地目录,不得向高耗能、高污染及产能过剩项目供地。大力处置和盘活闲置低效用地,扩大存量建设用地供应比重。

    三、强化建设用地供给源头管控

    市、县国土资源部门要会同发改、招商等有关部门,加强市场研判,通过新闻媒体、门户网站、公共资源交易平台等方式和渠道,及时向社会发布供地信息。大力推进工业、房地产等各类建设项目用地预申请制度。纳入储备的国有土地要符合规划、来源合法、权属明确、界址清晰,确保“净地”出让。从源头上强化建设用地管控,减少无效供给,提高供给的有效性。

    四、实施灵活多样的供地方式

    除房地产项目用地外,各类产业用地均可采取长期租赁、先租后让、弹性年期出让等多种方式取得土地使用权。采取长期租赁方式供地的可以调整为出让供地,采取弹性年期出让的在出让期间内可以调整至最高年期。以长期租赁、先租后让、弹性年期出让等方式取得土地使用权的,土地使用权在使用年期内可依法转让、转租或抵押。有条件的开发区产业投资机构或企业以出让方式取得国有建设用地使用权后,可以探索工业地产运营模式。

    五、支持新产业新业态用地

    在符合城乡规划的前提下,根据市场导向和项目建设要求,支持和引导工业、科研、商业等功能混合用地,在供地时可明确不同用途的功能区或比例。新业态项目土地用途不明确的,以及依据《城市用地分类与规划建设用地标准》(GB50137-2011)确定的土地性质与《土地利用现状分类标准》(GB/T21010-2007)确定的土地用途不一致的,国土资源部门可会同相关部门研究确定。有关主管部门在土地供应前对建设项目设定政策允许的产业发展、建设等条件的,土地使用者应与有关主管部门签订相关建设活动协议书或在申请环节作出承诺。市、县国土资源部门可以会同有关部门研究设定物业自持或转让条件,并加强土地出让合同履约监管。

    六、合理确定土地供应价格

    建立出让和租赁土地使用权价格的合理比价关系。以弹性年期出让方式供地的,土地出让金不得低于基准地价年期修正值的70%,同时也不得低于国家规定的工业用地最低价标准的年期修正值。在工业园内建设的物流、研发和工业设计等生产性服务业项目,可参照执行工业用地政策。工矿仓储项目使用地下空间的,可不增收土地出让价款。

    七、加强房地产用地调控

    进一步加强房地产市场研判,科学管控土地供应规模和时序,商品住宅库存总量大、去化周期超过16个月的市县,要减少直至暂停住宅用地供应;商品住宅旺销、库存去化周期9个月以下的,要适当增加住宅用地规模,加快供地节奏。商业用房库存去化周期超过30个月的市县,要适当缩减直至停止新增商服用地供应。在符合土地利用总体规划和城乡规划的前提下,通过调整土地用途、规划条件,鼓励和引导未开发房地产用地转型利用,用于养老、文化、教育、体育、医疗、旅游等项目开发建设,在城乡规划部门依法允许房地产用地变更土地用途、规划条件的前提下,可以按变更后用途的最高出让期限重新确定出让期限,并重新核定土地出让价款。房地产项目尚未建设完毕确需分割转让剩余部分土地的,在不改变整宗地用地性质、容积率等必要规划条件的前提下,经国土资源部门研究,并征求城乡规划部门意见,重新明确所转移以及剩余土地的容积率等规划设计条件后,可以办理相关手续。

    八、积极推进存量建设用地开发利用

    鼓励企业盘活存量用地,用于文化、养老、旅游、物流等国家支持、符合规划的项目,可按照国家有关规定执行按原用途和土地权利类型使用土地的过渡期政策。在符合控制性详细规划的前提下,现有工业企业通过提高容积率、调整用地结构增加研发等非生产性设施,其建筑面积比例不超过总建筑面积15%的,可继续按原用途使用土地。对现状用途与规划用途不一致、暂不具备收储和实施规划条件的划拨用地,经市、县人民政府同意,可按现状用途办理有偿使用手续。多层标准厂房、园区孵化器、众创空间等项目符合《城市房地产管理法》规定及出让合同约定转让条件、确需转移不动产权利的,经国土资源部门会同有关部门研究同意,可以按共用宗或分宗办理相关手续。但是,工业(科教)用地上兼容用途的土地、房产不得按工业(科教)用途单独转让。

    九、妥善处置僵尸企业用地

    对认定为僵尸企业的项目用地以及陷入担保链、资金链困境的企业项目用地,要按照因地制宜、分类施策、一企一策、一地一策的原则,采取转让、租赁、协议置换、兼并重组、收购储备、改造开发等多种方式进行妥善处置。在土地资产处置中,对土地使用者存有土地出让违约责任又无力履行的,可由相关权利人提出协商处置意见,国土资源部门在履行必要程序后,可以支持降低处置成本,简化处置流程,依法完善用地和登记手续。

    十、依法开展不动产抵押登记

    各地要按照《物权法》《不动产登记暂行条例》和《不动产登记暂行条例实施细则》等法律法规有关规定,依法开展不动产抵押登记工作。不动产登记机构不得要求对抵押物进行评估,不得判定抵押物价值。

    各市可根据本意见精神,结合当地建设用地供应和开发利用实际情况,研究制定具体的实施细则并报省国土资源厅。各地在执行本意见过程中遇到的问题、意见和建议,可由设区的市国土资源部门及时汇总报省国土资源厅。

    本意见自2016年12月13日起施行,有效期至2021年12月12日。


山东省国土资源厅
2016年12月13日

   
(2016年12月13日印发)

(责任编辑:李鼎)
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